Les propriétaires qui mettent un bien en location ne peuvent plus déduire les intérêts de leur crédit hypothécaire de leurs revenus imposables. Cette suppression, appliquée avec effet rétroactif dès le 1er janvier 2025, change la donne pour de nombreux investisseurs immobiliers en Belgique. Décryptage — et pistes pour limiter l’impact.
De quoi s’agit-il exactement ?
Jusqu’à récemment, un propriétaire belge qui contractait un emprunt pour acheter un bien immobilier destiné à la location pouvait déduire les intérêts de ce prêt de ses revenus immobiliers imposables. Cette déduction dite « ordinaire », prévue par l’article 14 du CIR 92, permettait de réduire la base taxable à l’impôt des personnes physiques (IPP).
La loi du 11 décembre 2025, publiée au Moniteur belge le 30 décembre 2025, a supprimé cet avantage fiscal. Plus surprenant encore : cette suppression s’applique avec effet rétroactif dès le 1er janvier 2025 (exercice d’imposition 2026), y compris aux emprunts déjà en cours. Le Conseil d’État avait suggéré de limiter la mesure aux nouvelles dettes, mais cette recommandation n’a pas été suivie.
Qui est concerné ?
Cette mesure touche principalement les propriétaires-bailleurs en personne physique qui ont contracté un crédit pour acquérir un bien immobilier autre que leur habitation propre. Concrètement, si vous possédez un appartement ou une maison que vous mettez en location et que vous remboursez un crédit hypothécaire sur ce bien, vous êtes impacté.
Les jeunes investisseurs qui ont acheté un bien locatif ces dernières années sont particulièrement touchés : ils se trouvent en début de remboursement, là où la part d’intérêts dans les mensualités est la plus élevée — et donc là où la déduction fiscale était la plus intéressante.
Un impact concret sur votre déclaration fiscale
Dès la déclaration IPP à rentrer pour le 30 juin 2026, les rubriques 1146-18 et 2146-85 permettant de déduire les intérêts des dettes contractées pour acquérir ou conserver un bien immobilier locatif n’existeront plus. L’impôt à payer sera donc mécaniquement plus élevé.
Pour un propriétaire qui déduisait plusieurs milliers d’euros d’intérêts par an, l’augmentation de la charge fiscale peut représenter plusieurs centaines d’euros d’impôt supplémentaire chaque année. Sur la durée restante du crédit, le surcoût total peut s’avérer considérable.
Un recours constitutionnel est-il possible ?
L’effet rétroactif de cette loi et l’absence de régime transitoire pour les crédits en cours soulèvent des questions juridiques. Un recours en annulation devant la Cour constitutionnelle est juridiquement envisageable, en particulier pour les contribuables pouvant démontrer que l’avantage fiscal supprimé a été un élément déterminant dans leur décision de financement. Le délai pour introduire ce recours court jusqu’au 30 juin 2026.
Faut-il revoir sa stratégie d’investissement ?
Cette modification fiscale ne remet pas en cause l’intérêt d’investir dans l’immobilier locatif en Belgique, mais elle oblige à recalculer la rentabilité réelle de chaque projet. Plusieurs pistes permettent de limiter l’impact :
Renégocier votre crédit. Si votre taux d’intérêt actuel est élevé, un refinancement à un taux plus bas peut compenser partiellement la perte de l’avantage fiscal. Les conditions de marché évoluent régulièrement, et un courtier peut vérifier si une renégociation est pertinente dans votre cas.
Optimiser la durée du prêt. Raccourcir ou allonger la durée de votre crédit modifie le rapport entre capital et intérêts, ce qui peut avoir un effet sur votre situation financière globale.
Revoir la structure de votre patrimoine. Pour certains investisseurs, la création d’une société peut offrir un cadre fiscal différent. Cette décision mérite toutefois une analyse approfondie avec un comptable ou un fiscaliste.
Comparer les offres, plus que jamais
Pour ceux qui envisagent un nouvel achat immobilier à des fins locatives, cette nouvelle donne fiscale rend encore plus crucial le choix du bon financement. Le taux d’intérêt, la durée du prêt, les frais de dossier et les conditions de remboursement anticipé prennent une importance accrue quand la déduction fiscale ne vient plus atténuer le coût du crédit.
Un écart de quelques dixièmes de pourcent sur le taux d’intérêt peut représenter des milliers d’euros de différence sur la durée totale du prêt — un écart qui, désormais, ne sera plus compensé par un avantage fiscal.
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