Un commerce fermé du jour au lendemain, un curateur qui ne répond pas, des loyers impayés qui s’accumulent… La faillite d’un locataire commercial est un scénario redouté par tout propriétaire-bailleur. Pourtant, avec les bons réflexes, il est possible de limiter les dégâts et de protéger son investissement.
Non, le bail ne s’arrête pas automatiquement
C’est l’une des idées reçues les plus répandues : beaucoup de propriétaires pensent que la faillite de leur locataire met automatiquement fin au bail commercial. Ce n’est pas le cas. En droit belge, le bail se poursuit après le jugement déclaratif de faillite, sauf décision contraire du curateur.
Le curateur — désigné par le tribunal pour gérer la faillite — dispose d’un pouvoir de décision : il peut choisir de poursuivre le bail ou d’y mettre fin. Mais tant qu’il ne se prononce pas, le contrat reste en vigueur.
Le réflexe essentiel : mettre le curateur en demeure
En tant que bailleur, vous avez tout intérêt à réagir rapidement. La loi vous permet de mettre le curateur en demeure par lettre recommandée, en lui demandant de prendre position sur la poursuite ou non du bail. À partir de cette mise en demeure, le curateur dispose de quinze jours pour répondre.
S’il ne se prononce pas dans ce délai, le bail est considéré comme résilié de plein droit. C’est une protection importante pour le propriétaire, qui évite ainsi de rester bloqué indéfiniment avec un bien inoccupé et des loyers impayés.
Récupérer les lieux : plus compliqué qu’il n’y paraît
Même une fois le bail résilié, reprendre possession de votre bien n’est pas toujours immédiat. Le bailleur ne peut pas simplement changer les serrures ou faire appel directement à un huissier. Il devra généralement obtenir un jugement du juge de paix pour procéder à l’expulsion du curateur si celui-ci ne libère pas les lieux volontairement.
De plus, la loi prévoit une période de vérification des créances d’environ six semaines après le jugement de faillite, durant laquelle la liquidation ne peut pas encore commencer. Patience et rigueur sont de mise.
L’indemnité de relocation : un droit à faire valoir
Lorsque le bail est résilié aux torts du locataire failli, le bailleur peut réclamer une indemnité de relocation. Cette indemnité est souvent prévue dans le contrat de bail, fixée forfaitairement à l’équivalent de plusieurs mois de loyer.
Même en l’absence de clause spécifique, le bailleur peut prétendre à des dommages et intérêts sur base du droit commun, couvrant le loyer dû pendant la période nécessaire à la relocation du bien. En pratique, le montant dépendra de la rapidité avec laquelle le bien sera reloué.
Et la garantie locative ?
Le sort de la garantie locative dépend de la manière dont elle a été constituée. Si elle a été placée sur un compte au nom du bailleur ou sous forme d’assurance-caution à son profit, elle ne tombe pas dans la masse de la faillite et peut être conservée par le propriétaire.
En revanche, si la garantie est déposée sur un compte au nom du locataire, elle reste dans son patrimoine et tombe dans la faillite. Le bailleur devra alors se joindre aux autres créanciers — avec un risque de ne récupérer qu’une fraction de la somme.
Protéger son investissement locatif en amont
La faillite d’un locataire commercial rappelle l’importance d’une préparation financière solide lorsqu’on investit dans l’immobilier commercial. Votre plan de financement doit être conçu pour résister à plusieurs mois sans revenus locatifs. Cela signifie des mensualités de crédit hypothécaire calibrées avec une marge de sécurité, et non calculées au plus juste en comptant sur un loyer garanti.
Un courtier peut vous aider à structurer un financement qui tient compte de ce risque, en comparant les offres de plusieurs banques et en intégrant des scénarios de vacance locative dans le calcul de votre capacité de remboursement.
Vous envisagez un investissement dans l’immobilier commercial à Bruxelles ou en Wallonie ? Nos courtiers analysent gratuitement votre dossier et vous accompagnent pour obtenir un crédit adapté à votre projet — en tenant compte des risques spécifiques à la location commerciale. Contactez-nous sur droitcredit.be