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Qu’est-ce que le crédit bullet ?
Il s’agit d’une formule très spécifique de crédit hypothécaire. Vous empruntez une certaine somme afin de financer l’achat d’un bien immobilier, ensuite vous remboursez, mais en deux temps :
- D’abord 10 à 15 années de mensualités, où vous ne remboursez que les intérêts
- Ensuite, à la fin du contrat, vous remboursez le capital en une seule fois.
Vous pouvez rencontrer d’autre dénominations du crédit bullet, à savoir le crédit à terme fixe, ou même le prêt in fine.
Emprunt à plus de 100 %
Les banques sont même autorisées à produire jusqu’à 5 % de crédits couvrant plus de 100 % du prix d’achat. En d’autres termes, il s’agit de contracter un emprunt couvrant le prix d’acquisition du bien immobilier ainsi que les frais de notaire.
Que sont les frais de notaire ? Nous vous invitons à utiliser notre simulateur en ligne pour vous faire une idée plus précise et chiffrée. Dans les grandes lignes, il s’agit de :
Cas particulier : le crédit hypothécaire panaché
C’est une combinaison entre un prêt hypothécaire classique et un crédit bullet. D’abord vous remboursez comme un crédit immobilier classique (mensualités composées d’intérêts et d’une part de capital), jusqu’à une date limite. À cette date, le crédit devient un crédit bullet, où vous ne remboursez plus que les intérêts. À la fin du contrat, vous rembourserez le solde restant dû calculé à la date limite.
Avantages et inconvénients du crédit bullet
Le principal avantage est le faible montant des mensualités à rembourser : vous ne remboursez que les intérêts, et pas le capital. Ainsi, vous disposerez de plus d’argent chaque mois… Mais, vous devrez vous débrouiller pour rembourser le capital entier à la date de fin du contrat de prêt hypothécaire. Et c’est là qu’arrivent les inconvénients et risques :
- Vous avez une sorte d’épée de Damoclès qui plane au-dessus de vous : il arrivera bien cette date fatidique où vous devrez payer une grosse somme d’argent.
- Les taux d’intérêts du crédit bullet sont plus élevés que ceux du crédit classique, en raison du risque que représente la formule.
Comment rembourser le capital à la fin du contrat de crédit bullet ?
Il existe plusieurs solutions, avec chacune sa part de risque. Le courtier en crédit Droit Crédit se tiendra à votre disposition pour vous conseiller et vous guider dans les meilleurs choix. Voici un aperçu des solutions :
Épargne propre
Vous profitez des faibles mensualités pour constituer votre propre épargne. Vous pouvez placer votre argent dans un compte d’épargne classique, dans des comptes titres, des obligations, ou même en bourse.
Épargne pension
Une formule préconisée pour le crédit bullet consiste à faire coïncider la date de fin du contrat de crédit avec la date de fin de votre contrat d’épargne pension. À cette date, votre capital d’épargne pension sera directement utilisé pour rembourser le capital emprunté.
Ceci peut également fonctionner avec une assurance-vie, mais le FSMA et le SPF Economie mettent en garde contre les risques que représentent les produits branche 21 ou 23.
Revente de bien immobilier
Vous pouvez jouer sur l’investissement immobilier : achetez votre bien, et espérez le revendre dans 15 ans à un prix plus élevé. Ainsi, vous utiliserez le produit de la vente pour rembourser le capital, et vous aurez peut-être un joli bénéfice en prime.
Bien entendu, il y a des risques :
- Votre bien a subi une dévaluation (dégradation de son état, crise sur le marché de l’immobilier…)
- Vous avez du mal à revendre votre bien, car la procédure peut être longue, surtout si les candidats acquéreurs manquent de sérieux et se voient refuser leurs demandes de crédit.
Valorisation d’un autre actif
Certains propriétaires d’entreprises misent sur une augmentation de la valeur de leur société pour la revendre et utiliser le produit de la vente pour rembourser le capital emprunté.
Comment obtenir un crédit bullet ?
Si vous estimez pouvoir tirer avantage de la formule, vous pouvez introduire une demande de crédit bullet. Le courtier Droit Crédit vous guidera à travers les étapes, que ce soit dans notre agence de Wavre ou de Bruxelles.
Voici quelques conseils pour vous mettre en situation de demander un crédit bullet :
- Faites coïncider votre crédit bullet avec un produit d’épargne, surtout d’épargne-pension.
- Visez un emprunt couvrant moins de 80 % du prix d’achat du bien immobilier, et idéalement moins de 70 %.
- Si vous misez sur la revente future du bien immobilier, faites appel à des experts immobiliers pour en vérifier la valeur de manière impartiale. Etudiez bien le marché de l’immobilier dans la zone concernée.
- Misez sur l’investissement locatif : le crédit bullet est plutôt utilisé par les investisseurs. Ils constituent leur épargne grâce à la différence entre les revenus locatifs et les intérêts à rembourser, tout en se réservant la possibilité de revendre un bien immobilier qu’ils n’habitent pas. De plus, il y a un avantage fiscal avec le crédit bullet : comme les intérêts sont plus élevés, la somme déduite des revenus locatifs est plus importante (= moins d’impôts à payer).
Questions fréquentes
Les intérêts du crédit bullet sont-ils dégressifs ?
Non. Les intérêts sur un prêt à tempérament classique sont dégressifs car à chaque échéance ils sont recalculés en fonction du capital restant à rembourser. Justement, dans le cas du crédit bullet le capital à rembourser reste le même jusqu’à la fin du contrat. De ce fait, les intérêts à payer sont exactement les mêmes chaque mois, pendant les 10 ou 15 ans que dure le crédit.
À qui est destiné le crédit bullet ?
Nous suggérons le crédit bullet plutôt pour les investisseurs locatifs, qui tireront un avantage fiscal des intérêts élevés. De plus, s’ils doivent revendre leur bien immobilier pour rembourser le capital, cela ne leur pose aucun problème vu que ce bien n’est pas leur habitation propre. Une autre catégorie de personnes concernées sont les épargnants. Vous utilisez ainsi votre épargne-pension pour vous constituer un patrimoine immobilier plutôt qu’un capital financier.
Le crédit bullet pour une résidence secondaire est-il intéressant ?
Dans la mesure où ce bien immobilier pourrait être revendu pour rembourser le crédit, oui c’est une option intéressante. Mais faites bien attention au précompte immobilier sur les résidences secondaires.
N’hésitez pas à contacter Droit Crédit pour obtenir plus de renseignements et pour planifier votre projet.
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* Le taux débiteur ne comprend pas les frais supplémentaires qui détermineront le TAEG.
** Quotité ≤ 90%. But habitation unifamiliale. Sous réserve d'acceptation de votre demande par l'organisme prêteur. Le taux communiqué dépend de votre projet et de votre situation personnelle.
Les simulations sont communiquées à titre informatif sans engagement.
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