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Achat immobilier sans fonds propres
Vous avez sans doute déjà entendu dire que les banques sont devenues très strictes et exigent 20 % d’apport personnel, minimum ? Il s’agit d’expériences personnelles vécues par des personnes, mais pas d’une règle.
En effet, la Banque Nationale de Belgique donne des directives pour la protection des banques face au risque de défaut de remboursement, et il s’agit de limiter le crédit à maximum 90 % du prix d’achat. Mais ces directives ne sont pas aussi sévères que certains le croient.
La BNB laisse une certaine marge de manœuvre, permettant aux banques de prendre plus de risques. Ainsi, chaque année, une banque peut « produire » une certaine proportion de crédits risqués, c’est à dire couvrant de 90 à 100 % du prix d’achat de la maison. Lire la suite
Condition de base pour un crédit hypothécaire entre 90 et 100 %
Attention, il ne s’agit aucunement du prix d’achat du bien immobilier, tel qu’affiché par l’agent immobilier, ou tel que négocié avec lui ou le vendeur. Nous parlons de la valeur réelle de la maison ou de l’appartement, et cette valeur doit être déterminée par un expert immobilier : lorsque nous introduirons votre demande, la banque va nommer un expert afin de vérifier si le montant demandé correspond à cette valeur réelle. En effet, lors d’un processus de vente, le prix d’un bien immobilier correspond rarement à la valeur intrinsèque. Il peut être inférieur à la valeur, pour vendre plus vite, ou supérieur pour tirer plus profit.
Pourquoi cette condition ?
Il s’agit d’un mécanisme de protection pour le prêteur : dans le cadre d’un emprunt hypothécaire, en cas de défaut de remboursement la banque peut saisir votre bien immobilier et effectuer une vente forcée. Si la valeur réelle du bien est inférieure au montant emprunté, la banque risque de perdre des sommes importantes.
Conditions personnelles pour un achat 100 %
Dans la pratique, les banques sont facilement ouvertes aux demandes de crédit si le montant est inférieur à 80 % du prix du bien immobilier. Entre 80 et 90 %, elles sont plus strictes, et entre 90 et 100 % elles sont très pointilleuses. Elles vérifient généralement les conditions suivantes :
Premier achat immobilier
Pour un premier achat, les banques sont généralement plus ouvertes. La BNB leur permet de consacrer 35 % de leur « production » de crédits à cette catégorie, si les conditions suivantes sont respectées.
Achat de votre domicile
Si vous avez l’intention d’habiter vous-même le bien immobilier concerné par la demande de crédit, il est possible d’obtenir un emprunt couvrant entre 90 et 100 % du prix.
Premier emprunt hypothécaire
Si vous n’avez jamais contracté d’autre emprunt hypothécaire avant.
Rapport charges/revenus
Il faut que la charge que représente le remboursement du crédit reste en-dessous d’une certaine proportion de vos revenus. En fonction du volume de revenus du ménage et aussi de la qualité de ces revenus (idéalement un CDI), la banque peut accepter jusqu’à 50 % de rapport charges/revenus.
Seul crédit en cours
Si vous avez d’autres crédits à rembourser (notamment pour financer une voiture), il devient forcément plus compliqué d’emprunter à 100 % pour l’immobilier. Néanmoins, en fonction de votre situation, nous pourrions négocier un regroupement de crédits afin de vous aider à devenir propriétaires.
Emprunt à plus de 100 %
Les banques sont même autorisées à produire jusqu’à 5 % de crédits couvrant plus de 100 % du prix d’achat. En d’autres termes, il s’agit de contracter un emprunt couvrant le prix d’acquisition du bien immobilier ainsi que les frais de notaire.
Que sont les frais de notaire ? Nous vous invitons à utiliser notre simulateur en ligne pour vous faire une idée plus précise et chiffrée. Dans les grandes lignes, il s’agit de :
Droits d’enregistrement
Il faut compter deux droits d’enregistrement :
- Enregistrement de l’acte d’achat immobilier, soit un pourcentage du prix d’acquisition. Ce pourcentage varie selon les Régions et les gouvernements (il est actuellement de 12,5 % à Bruxelles et un gouvernement futur pourrait le baisser à 3 % comme en Région Wallonne).
- Enregistrement de l’acte de crédit hypothécaire, soit un petit pourcentage du montant demandé.
Autres droits et frais administratifs
Il s’agit des droits d’écriture (pour l’achat et pour le crédit), des frais administratifs ainsi que des frais d’hypothèque.
Honoraires du notaire
La juste rétribution pour le travail effectué par le notaire et ses collaborateurs (suivi, recherches, signatures de compromis et acte). Ces honoraires sont réglementés par la Loi et sont les mêmes pour tous les notaires en matière d’achat immobilier.
Crédit à 125 %
Si votre situation financière le permet, vous pouvez également couvrir les travaux de rénovation avec un crédit maison combiné. Bien entendu, il faut que les travaux en question soient justifiés par des devis d’entrepreneurs du bâtiment et de spécialistes (électriciens, chauffagistes…) et que leur résultat augmentera la valeur du bien immobilier.
Les travaux améliorant les performances énergétiques (le PEB surtout) sont fort appréciés par les banques, surtout s’ils sont soutenus financièrement par des mécanismes publics. Un PEB meilleur représente des charges de chauffage moindres, donc une meilleure situation financière permettant à l’emprunteur de rembourser son crédit.
Obtenez votre crédit entre 90 et 125 %
Vous souhaitez emprunter entre 90 et 125 % du prix d’achat du bien immobilier (avec éventuellement frais de notaire et travaux de rénovation) ? Prenez contact avec Droit Crédit à Anderlecht ou Wavre. Nos collaborateurs répondront volontiers à toutes vos questions. Nous vous inviterons à un rendez-vous et notre spécialiste vous aidera à monter un dossier et l’analysera.
En passant par un courtier en crédit comme Droit Crédit, vous avez la chance de disposer d’une aide entièrement personnalisée et accessible, qui s’intéressera à votre situation particulière du début à la fin. Ainsi, nous vérifierons vos sources de revenus, vos antécédents, vos projets immobiliers, et éventuellement vos autres remboursements en cours. Ensuite, nous émettrons un avis sur votre dossier, et, s’il est favorable, nous chercherons des banques et organismes de crédit correspondant à vos besoins.
Simulation de crédit
Crédit hypothécaire & simulation frais de notaire
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* Le taux débiteur ne comprend pas les frais supplémentaires qui détermineront le TAEG.
** Quotité ≤ 90%. But habitation unifamiliale. Sous réserve d'acceptation de votre demande par l'organisme prêteur. Le taux communiqué dépend de votre projet et de votre situation personnelle.
Les simulations sont communiquées à titre informatif sans engagement.
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