Simulation de votre prêt immobilier

La formule la plus simple. Le taux de votre emprunt hypothécaire est fixé au moment de la signature de la demande de crédit, et il restera exactement le même sur toute la durée du contrat. Vous avez néanmoins le droit de renégocier votre emprunt, ou de le refinancer, si un jour les taux en vigueur sont nettement inférieurs. Nous vous aiderons volontiers dans ces démarches.

Le taux d’intérêt est recalculé pour chaque mensualité. Il s’adapte donc aux taux en vigueur (selon les variations du taux directeur de la Banque Centrale Européenne). Néanmoins, lors de l’établissement du contrat, une fourchette de sécurité est mise en place : le taux ne pourra pas descendre sous un certain seuil, ni grimper au-dessus d’un certain plafond.

C’est une formule de taux variable où celui-ci est recalculé de manière périodique. Cela peut se faire chaque année ou bien tous les 5 ans. Il y a des formules où le taux ne sera révisé qu’après 10 ou 15 ans, et ensuite tous les 5 ans. En attendant la première révision, votre taux restera fixe garanti.

Il s’agit d’un taux variable, mais à mensualité fixe. Donc, en cas de variation du taux, votre remboursement mensuel reste le même. Ce qui change, c’est la durée de l’emprunt. En clair, si les taux augmentent, vous devrez rembourser plus longtemps, et inversement moins longtemps si les taux baissent.

Il s’agit d’un taux abstrait représentant le coût total de votre emprunt. Ne vous inquiétez pas si vous le voyez, avec un chiffre supérieur au taux d’intérêt : les banques et organismes de crédit ont l’obligation de vous le communiquer. Le TAEG correspond à une simulation de taux « tout compris », donc avec les frais de notaire et frais de dossier. Ainsi, vous disposez d’un chiffre simple pour comparer les offres « tout inclus » entre chaque banque.

Avant toute chose, vous devez connaître votre budget, donc essentiellement votre capacité d’emprunt. En vous adressant à un courtier comme Droit Crédit, vous pourrez connaître cette information capitale. Le courtier pourra estimer le montant maximal de votre emprunt selon les conditions (apport personnel, taux d’intérêts en vigueur, marché de l’immobilier). Ceci correspond à une limite en-dessous de laquelle les banques devraient normalement accepter votre demande de crédit hypothécaire. Le courtier pourra aussi déterminer la formule la plus avantageuse pour vous : crédit à 80-90 %, crédit à 100 %, crédit à 125 %.À ce stade, le courtier ne fera que vous conseiller, sans aucun engagement.

En utilisant une plateforme comme Immoweb, ou Immovlan, vous pourrez filtrer les résultats de recherche et exclure toutes les offres qui dépassent votre budget.

Attention : le prix de vente d’un bien immobilier peut toujours être négocié ! D’ailleurs la plupart des vendeurs/agents surévaluent exprès le bien, sachant qu’ils devront quand même accepter une offre inférieure au prix affiché – mais parfois quelqu’un achète quand même au prix maximal.

Faites aussi attention aux frais ultérieurs : nous parlons non seulement des travaux, mais aussi de l’énergie. Si le PEB est mauvais, vous perdrez beaucoup d’argent en frais de chauffage. Et pensez toujours au rapport entre le PEB et la surface totale à chauffer… un studio avec PEB F peut consommer moins qu’une grande maison avec PEB C.

Les biens immobiliers neufs sont devenus très chers, surtout en raison du coût des matériaux, et aussi d’une certaine spéculation autour du PEB. Mais en investissant dans du neuf, vous aurez la quasi-garantie de disposer d’un bien en bonne condition pendant 20-30 ans. Et si vous découvrez des vices cachés assez rapidement après la prise de possession, vous bénéficiez de la garantie décennale (Loi Breyne).

Les biens immobiliers rénovés sont intéressants car le coût d’aménagement est faible et facile à calculer. Souvent il suffit de peindre les murs selon votre goût. Le prix de vente représente assez fidèlement le budget total à prévoir… mais gare aux vices cachés. Faites-vous accompagner par un expert pour analyser la qualité des rénovations. Beaucoup de propriétaires effectuent des travaux bon marché et puis gonflent les prix.

Les biens immobiliers anciens nécessitent des travaux, mais ceci vous permet de les adapter à vos besoins, et de plus facilement détecter et réparer des vices cachés. Tenez compte d’un budget de rénovation entre 1.000 et 1.500 euros par mètre carré. Et utilisez votre simulateur de prêt pour travaux et énergie, si vous pensez avoir besoin d’un emprunt pour les effectuer.

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves ? Vous estimez que l’investissement est réalisable, vous vous voyez habiter dedans et dans le quartier ? Si vous avez encore une hésitation, vous pouvez mettre une option dessus. Pendant quelques jours personne d’autre n’aura le droit de visiter, et vous pourrez réfléchir, revenir avec un géomètre expert, un entrepreneur… Et vous pouvez utiliser notre simulateur de crédit pour vérifier les aspects financiers (remboursement de l’emprunt nécessaire, frais de notaire).

Ensuite, faites une offre. Vous pouvez obtenir un formulaire d’offre auprès de Droit Crédit, auprès de l’agence immobilière ou même auprès de votre notaire. Dans cette offre :

• Le prix : discutez d’abord avec l’agent et/ou le vendeur pour sentir la situation et les chances de réussite d’une offre à un prix inférieur au prix affiché. Le prix de l’offre sera contraignant : une fois l’offre signée et contresignée, personne ne pourra le modifier.
• L’acompte : souvent de 5 %, parfois de 10 %. Proposer de verser un bon acompte peut inciter le vendeur à accepter l’offre, car cela démontre votre capacité financière et votre motivation réelle. (L’acompte sera versé sur le compte tiers du notaire).

Normalement dans les 30 jours après acceptation de l’offre par le vendeur, aura lieu la signature du compromis. Chaque partie signe chez son propre notaire, ou à l’agence immobilière. Le compromis équivaut plus ou moins à un acte de vente, mais vous avez la possibilité d’y ajouter une clause suspensive (et Droit Crédit insiste pour que vous le fassiez!). Cette clause suspensive vous laisse 30 jours pour demander et obtenir un crédit. Si le crédit est refusé, preuve à l’appui, il est possible d’annuler la vente. Passé ce délai, la vente ne pourra plus être annulée, ou alors moyennant un substantiel dédommagement versé au vendeur.

Avec votre compromis de vente en poche, vous pouvez immédiatement demander un crédit hypothécaire. Si vous avez déjà bien préparé votre dossier, avec un courtier comme Droit Crédit, alors il suffira d’ajouter le compromis au dossier et de l’envoyer aux banques pour les démarcher. Les banques prennent quelques semaines pour analyser et rendre une décision. Il est donc important de se mettre à la recherche de crédit dès la signature du compromis !

Depuis quelques années, les refus de crédit sont devenus très nombreux (plus de 30 % des demandes sont refusées). Cette situation est très embêtante pour tout le monde car le processus de vente doit repartir de zéro.

• Le vendeur perd beaucoup de temps
• L’agent immobilier perd du temps et de l’argent, il doit remettre le bien en vente, réorganiser des visites, gérer de nouvelles offres, etc.
• L’acheteur voit sa confiance baisser

Tant que le refus de crédit entre dans la clause suspensive du compromis, il suffit d’annuler la vente. Hors de cette clause, vous risquez de devoir dédommager le vendeur. Nous vous conseillons vivement de tenir compte de la première étape : commencez par discuter de votre projet avec un courtier spécialisé, qui vous aidera à estimer votre budget.

La signature de l’acte a lieu jusqu’à 4 mois après la signature du compromis. Le vendeur jouit de son bien jusqu’au jour – inclus – de la signature de l’acte. Le notaire aura reçu votre acompte, le montant de l’emprunt hypothécaire, et le solde (frais et reste de l’apport personnel), le tout centralisé sur son compte tiers. Après la signature du compromis, il remet dans les plus brefs délais la somme totale au vendeur, qui devra ensuite (éventuellement) régler la commission de l’agent immobilier.